重点城市租房迎来“小旺季” 3月北上广深租金环比上涨
21世纪经济报道 李莎 北京报道
“最近北京租房的人还挺多的。”3月刚换完房的马怡(化名)向21世纪经济报道记者感慨。
前不久的一个周日下午，马怡在北京朝阳区北苑附近看了11套在租的两居室。当天傍晚，正当她在距离地铁站不远的两套房源之间纠结时，中介告知她其中一套装修较好的房子已经租出去了。经过一番权衡，当晚她以6200元/月的价格，租下了另一套距离地铁站稍远的两居室。
3月底，马怡发现春节假期后中介给她推荐的房源已全部下架，“应该是都租出去了”。
受访专家表示，受季节性因素影响，春节假期后住房租赁市场热度总体回升，北京等一线城市市场整体呈现“需求快速回归、租赁节奏加快”的特征。中指数据显示，3月北京、上海、广州和深圳普通住宅租金环比分别上涨0.41%、0.37%、0.04%和0.41%。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向21世纪经济报道记者表示，与往年相比，今年春节假期后租房市场有两个新特征：一是需求更为理性，租客决策周期缩短但更看重性价比与通勤效率；二是结构性分化更明显，核心区小户型及品牌公寓热度较高，而非核心区域及老旧民宅去化压力仍在。这在一定程度上说明住房租赁市场从“总量回暖”转向“质量分化”。
重点城市租房市场迎来“小旺季”
由于工作变动，马怡从自家出发，单程通勤时间超过了两个小时，春节假期之后她便有意租一套离单位更近的房子，进入3月，这件事变得越发迫切起来。在看房过程中，马怡发现市场看房热度超出她的预期。敲定了目标房源之后，马怡遇到了另外一个难题：本来准备下一个周末再搬家，但预约搬家公司时发现搬家的人太多，周末已经约满，不得已将搬家日期挪到了工作日。
“现在租房的人看房主要集中在周末，和春节假期前相比，市场热度还是要高一些。”3月30日，北京朝阳区一名租房中介向21世纪经济报道记者表示。
“近期住房租赁市场表现确实还不错，节后市场快速复苏，3月份成交量同比、环比均有显著增长，总体符合预期。”北京链家研究院分析师冷会向21世纪经济报道记者表示。
冷会进一步分析称，之所以说符合预期，是因为春节假期后的一段时间是住房租赁市场的“小旺季”，这期间的交易量增长是一种季节性现象。造成这一现象的原因主要是春节假期期间积累的租房需求和节后返京人群集中入市，导致租赁市场交易节奏阶段性加快。
但与往年相比，冷会注意到今年春节假期后北京住房租赁市场的两方面不同点。首先是交易节奏有所变化，今年春节假期在2月，节后租赁需求多数在3月释放，而去年春节假期处于1月末，节后租赁需求多在2月提前释放，因此今年3月租赁成交量同比有显著增长。从一季度整体来看，租赁交易总量与去年一季度基本持平。
其次，冷会发现外围城区、中等以上户型(60平方米以上)成交占比有所提升。从空间分布上看，今年以来顺义、大兴、房山等地区成交占比同比有所提升，五环外区域需求量增加。这反映出租赁需求的缓慢外移趋势，其原因有多个方面，一是外围区域租金价格较低；二是顺应人口疏解、产业外移趋势；三是近年来外围区域配套逐步完善，宜居性有所提升。相应地，租住人群对房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上户型的成交占比也有一定程度提升。
不只是北京，赵然指出，春节假期后，一线城市租房市场整体呈现“需求快速回归、租赁节奏加快”的特征。节后返工叠加高校毕业生提前入场，带动核心区域与交通便利板块的部分优质房源去化周期缩短，甚至出现“上架即成交”的现象。
从更广的城市范围看，58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，春节假期后的一个月，住房租赁市场的热度整体在提升。从安居客线上数据来看，全国40城租赁景气度回升至68.5，线上需求热度环比上涨超过7%，住房租赁市场的热度比住房买卖市场提升更为明显。
张波表示，市场复苏主要还是受季节性因素影响，每年春节假期后市场都会出现务工、求职、换租需求快速增长现象，这也是全年这些需求增长最为明显的阶段之一。从安居客线上数据来看，今年哈尔滨、长沙、石家庄等二线城市需求涨幅领跑，一线城市需求稳步上扬，形成全国性回暖基础。
张波观察到，与以往春节假期后住房租赁市场热度普涨相比，今年市场分化相对更明显。一二线热门城市核心地段、地铁沿线的中低位房源热度更高，租金表现更好；同时，大量城市的远郊，尤其是交通不便区域、别墅等大户型的热度不涨反跌。
3月多地租金环比回升
根据中指研究院测算的50城住宅租赁价格指数，受季节性效应驱动，近两个月我国住房租赁市场呈现阶段性回暖态势，其中2月50城住宅平均租金环比下跌0.11%，跌幅较1月收窄0.34个百分点；3月节后“返工潮”全面开启，重点城市租赁需求明显增多，市场活跃度提升，50城住宅平均租金环比转涨0.09%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，从重点城市表现来看，人口净流入规模大、产业支撑能力强的核心城市租金回升幅度更为突出，其中深圳、北京、上海3月租金环比涨幅均在0.4%左右，位居50城前三，核心城市租赁市场的韧性进一步凸显。
具体到北京，冷会表示，去年四季度以来北京租金价格走势总体保持平稳。春节假期后套均租金略有上涨，平方米租金则总体平稳，这反映出成交结构的一些变化——中等以上户型占比提升。
但从租金来看，中小户型表现出色。张波表示，北京在内的一线城市，尤其是部分热门板块、需求集中的中小户型，租金出现环比小幅上涨。
“快续约了，租客让我给她降房租，每个月降400元，我说降100元，他们不同意，我要重新找租客了。”日前，正在出租一居室的房东林亿(化名)向21世纪经济报道记者感慨。
林亿的房子地处北京商务中心区，此前一直自住，两年前，由于工作变动，她开始将房子往外出租，彼时签约的租金为6400元/月，在周围属于性价比较高的房源。“这两年市场租金有所回落，我做好了续租降价的准备，但我的房子装修比较好，又是房东直租，这套房子我还在还房贷，每个月降400元太多了。”林亿考察周边类似房源发现，自己此前的租金定价仍处于市场中等水平。
赵然表示，春节假期后一线城市租金环比虽有小幅回升，但整体仍处于“弱修复”阶段。
赵然指出，一季度租金反弹力度不算强，首先是因为新增供给持续释放，仅热点城市的集中式长租公寓，月均新增供给约1万套以上；其次是租客对租金价格的敏感度显著提升；再次是市场预期趋于理性，运营方更倾向于通过稳定出租率来锁定现金流，而非追求短期租金上涨。在此背景下，市场整体呈现出“以价换量、以稳为主”的运行特征。
3月29日傍晚，林亿将自家房子挂上社交媒体平台，报价略有上浮，给租客留下一些谈价的空间。在不到一天的时间里面，已经有十余个有意向的租客来咨询房源有关情况，其中三个人约了线下看房。林亿对接下来的北京租房市场持相对乐观的态度，她期待半个月之内找到合适的租客。
冷会分析称，随着春节假期期间积累的租房需求和节后返京人群集中入市需求的逐步释放，预计未来一段时间住房租赁市场将有一个回归常态的过程，此后市场总体平稳，直至7、8月份租赁最旺季到来。
展望重点城市住房租赁市场，曹晶晶认为，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将延续“整体承压、分化加剧”的格局，市场整体租金仍面临调整压力，难以出现普涨行情。而核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。
